房地产税改革的应然性与实然性，对房地产税改革的思考

房地产税是对房产与地产所征的税收。《深化财税系统改革计划》中明确提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，改革的核心在于兼并房产税和乡镇土地运用税。

从应然性看房地产税改革

第一，兼并房产税和土地运用税。现行税收准则关于房产与土地别离设置税种，关于土地征收土地运用税，关于房子征收房产税，房产税计税根据中包括土地价值，土地价值中又包括土地税收，这么就存在重复计税现象。鉴于此，宜将两税兼并，推出一致的房地产税，替代房产税和土地运用税，替代房子限购、限价等临时性行政控制准则。

第二，将房地产税建设变成当地税系统主体税种。现行税收系统共设置18个税种，其中，有12个归于当地税系统，从数量上看，当地税系统包括约2/3税种，随着2016年营改增试点正式收官，经营税完全退出历史舞台。为此，亟需优化或新征当地税有关税种，简并和优化功能重叠的税种，培育当地税系统主体税种，赋予当地政府恰当的税政管理权限，重建当地税系统。

第三，将房地产税定位为当地政府首要税源。2012年，当地税收入到达30743亿元，占悉数税收收入的比重仅为27.8%。因而，我国当地税系统的特点是税种数量很多但首要是小税种，税源分散、份额较小且占比较低，对宏观经济影响面较小。在营改增完结以后，仅有的税种或功能穿插或功能缺位。在此条件下，应把房地产税定位为当地政府首要税源。

从实然性看房地产税改革

房地产税改革的要点在于交税规划、课税目标、适用税率、计税根据和税收优惠这五个方面。

第一，房地产税交税规划应包括乡村。现行房产税交税规划为城市、县城、建制镇和工矿区，一向未将乡村房子归入房产税交税规划。

对建造在乡村集体土地上的“小产权房”，宜择机归入房地产税交税规划。随着乡村土地流通准则改革逐步推进，应准允房子一切人补交合理的土地出让金及有关费用后确权，取得由房管有些颁布的产权证，合法具有房子并进入商场系统合法租售、依法交税。

第二，房地产税课税目标应包括存量房子。房地产税的交税规划不只应包括存量房子，并且存量房子还应变成房地产税的首要课税目标。

住房制度改革之后，住房分配货币化取代住房实物分配，住房商品化和社会化取代住房福利化，房屋由福利产品回归其商品的本质，理应进入税收调节范围;按照“谁受益、谁纳税”原则，居民应当拿出由国家的土地增值带来的部分收益履行纳税义务。需要注意的是，恢复对于居民个人房屋的征税，将直接触动居民尤其是城镇居民个人的利益。公众从个人利益角度出发对于缴纳房地产税的意愿预期较弱，纳税人遵从预期较低，改革推行的阻力与难度预期较大，为此，房地产税的推行尤其要注意立法先行。